El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de relativa estabilidad en los precios de venta, aunque en niveles elevados. Según el último informe de Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado se ubica en USD 2.455 y registra una leve suba mensual de 0,2%, luego de varios meses sin variaciones significativas. En términos concretos, un monoambiente ronda los USD 108.000, un departamento de dos ambientes se ubica en USD 129.000 y uno de tres ambientes alcanza los USD 178.000 . Aun con cierta estabilidad, el acceso a la vivienda propia continúa restringido para amplios sectores.
El mercado de alquileres muestra una dinámica distinta, con incrementos más marcados en el inicio de 2026. El mismo informe señala que un dos ambientes promedia los $790.801 mensuales, con una suba del 3,5% en febrero y un aumento acumulado del 8,3% en el primer bimestre. Este comportamiento se da en un contexto de cambios regulatorios recientes. Tras la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, el mercado se reconfiguró con mayor libertad contractual, lo que impulsó inicialmente la oferta y luego una recomposición de precios en nuevos contratos.
La dispersión territorial sigue siendo un factor clave. En los barrios más demandados, los valores de alquiler superan el millón de pesos mensuales, con Puerto Madero a la cabeza, mientras que en zonas del sur como Lugano los precios se ubican en torno a los $643.000. En el segmento de compra, la brecha también es amplia, con precios que superan los USD 6.000 por m² en los barrios premium y valores cercanos a los USD 1.100 en los sectores más accesibles .
En paralelo, la actividad muestra señales mixtas. De acuerdo con datos del Colegio de Escribanos, en enero de 2026 las escrituras cayeron un 6% interanual, aunque se mantienen por encima de los niveles mínimos registrados en 2022. El crédito hipotecario continúa con baja incidencia, representando apenas el 22% de las operaciones, lo que limita la expansión de la demanda.
Desde el lado de la inversión, la rentabilidad mejora levemente. El retorno bruto anual se ubica en 5,33%, con un plazo estimado de 18,8 años para recuperar la inversión a través del alquiler. En este escenario, algunos barrios del sur mantienen mejores rendimientos relativos, impulsados por precios de entrada más bajos.
El informe también señala que una parte de la oferta ajusta valores para concretar operaciones. Alrededor del 25% de las publicaciones presenta reducciones de precio, con descuentos promedio del 6,1%. La tendencia refleja un mercado que busca sostener el nivel de actividad en un contexto de ingresos limitados y financiamiento escaso, con compradores más selectivos y tiempos de cierre más largos.