Fotografía: gentileza del GCBA
El sueño bastante básico de no alquilar toda la vida recibió otro golpe. Según un informe del Ministerio Público de la Defensa sobre créditos hipotecarios del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), el sistema que alguna vez permitió a sectores medios-bajos acceder a una vivienda hoy está, en términos prácticos, desactivado. Entre 2017 y 2021, la cantidad de solicitudes de créditos individuales cayó un 99,8%, pasando de 1.475 pedidos a apenas 3 en todo el año. En los últimos años, directamente se registraron 1 o 2 solicitudes anuales, lo que el propio informe describe como un “cierre de facto” del sistema.
La caída no es solo en la demanda, que ya sería grave. También desapareció la oferta real. Las escrituras efectivamente concretadas, que promediaban unas 70 por año entre 2015 y 2017, se desplomaron hasta llegar a cero durante varios años consecutivos. En términos simples: incluso quienes lograban entrar al sistema, rara vez llegaban a tener una propiedad. La explicación oficial combina devaluación, restricciones cambiarias y falta de financiamiento, pero el resultado es más concreto que cualquier excusa técnica: el crédito dejó de existir.
Para la clase media, el dato más brutal está en los números ajustados a la realidad. En 2016 y 2017, los créditos máximos equivalían a entre 79.000 y 93.000 dólares, un rango todavía compatible con un departamento modesto. En 2025, ese mismo crédito equivale a apenas 1.700 dólares. Con eso no se compra ni un garage en la Ciudad, pero al menos sirve como recordatorio de lo que fue. Entre 2019 y 2025, la inflación acumulada superó el 5.300%, mientras que el monto máximo del crédito quedó congelado. Traducido: el Estado siguió “ofreciendo” créditos que en la práctica no financian nada.
El deterioro también se ve en el presupuesto. La participación del IVC dentro del gasto total de la Ciudad cayó de niveles cercanos al 4% a menos del 1%, mientras que el programa específico de créditos hipotecarios (Ley 341) se volvió directamente marginal, con una incidencia cercana a cero. No es un accidente, es una decisión sostenida en el tiempo: menos plata, menos créditos, menos acceso.
En paralelo, la Ciudad se volvió cada vez más inquilina. Hoy tiene la menor proporción de propietarios del país: apenas 52,9%, contra un promedio nacional del 65,5%. Los hogares que alquilan pasaron de 27,7% a 35,7% en menos de dos décadas. El crédito hipotecario social, que debía funcionar como puente hacia la vivienda propia, quedó como una pieza de museo en medio de un mercado inmobiliario dolarizado.
El informe concluye sin eufemismos: el Estado porteño se retiró de su rol como facilitador del acceso a la vivienda. La clase media, que ya no califica para programas sociales pero tampoco puede comprar en el mercado, quedó en tierra de nadie. Un limbo bastante caro, con contrato de alquiler renovable cada dos años y sin salida a la vista.